Планируете продать квартиру в Одессе и использовать деньги для покупки недвижимости за границей? Как заранее подготовить сделку, документы и подтверждение происхождения средств.

 

Продать квартиру в Одессе и купить недвижимость за границей: как подготовить деньги

 

Когда собственник говорит: «Хочу продать квартиру», для меня один из первых вопросов — что вы планируете делать с деньгами после продажи?

Особенно это важно, если человек уже живёт за границей и после продажи квартиры в Одессе собирается купить там дом или квартиру.

В такой ситуации задача шире:

продать квартиру → получить деньги документально правильно → подтвердить происхождение капитала → использовать его для следующей покупки.

И этот маршрут желательно продумать ещё до выхода на сделку, а не после получения денег.

 

1. Сначала определите конечную цель продажи

Представим ситуацию.

Собственник живёт в Германии. В Одессе у него осталась квартира стоимостью $150 000. Он хочет её продать, а полученные средства использовать как часть оплаты за недвижимость в Германии.

Тогда важна не только цена продажи.

До сделки необходимо выяснить:

• где собственник планирует использовать деньги;
• в какой валюте они понадобятся;
• каким способом будут получены после продажи;
• какие документы будут подтверждать происхождение средств;
• какие требования предъявляет банк или другая сторона в стране будущей покупки.

Именно поэтому две сделки по продаже одинаковых квартир могут потребовать разной подготовки.

 

2. Деньги должны иметь понятную документальную историю

Если капитал после продажи недвижимости будет использоваться за границей, собственнику важно сохранить непрерывную цепочку документов.

В материалах нашего внутреннего обучения мы формулируем её так:

договор купли-продажи → поступление денег на банковский счёт → при необходимости валютно-обменная операция → получение необходимых банковских документов → дальнейшее перемещение или использование средств.

Сам договор купли-продажи важен, но иностранному банку может потребоваться больше документов для подтверждения происхождения капитала.

Например, банковские выписки, документы об обмене валюты, подтверждение снятия средств, документы об уплаченных налогах и их перевод. Конкретный перечень необходимо заранее уточнять у банка в стране назначения.

 

3. Если планируется вывоз наличных за границу

Отдельная ситуация — когда собственник планирует физически вывезти часть полученных денег из Украины.

По действующим правилам физическое лицо может вывезти наличную валюту в сумме до €10 000 в эквиваленте без письменного декларирования.

При сумме €10 000 и более требуется письменное декларирование. Для резидента Украины при вывозе суммы свыше установленного порога также необходимы предусмотренные правилами документы, подтверждающие снятие наличных с собственного банковского счёта; если проводилась валютно-обменная операция — сохраняются соответствующие документы. Документы о снятии средств для этой цели действительны 90 календарных дней.

При этом законодательство не устанавливает максимальную сумму наличных валютных ценностей, которую физическое лицо в принципе может вывезти: вопрос заключается в соблюдении процедуры и документальном подтверждении.

Есть важная деталь: если средства со счёта собственника снял представитель по доверенности, это само по себе не даёт представителю права вывезти за границу собственные средства владельца счёта свыше установленного порога.

 

4. Продать квартиру недостаточно — деньги должны решить следующую задачу

Именно здесь собственники иногда допускают ошибку.

Вся подготовка сосредоточена на квартире:

цена → реклама → покупатель → торг → задаток → сделка.

Но если собственник живёт за границей, сделка для него может быть только серединой процесса.

Настоящая задача выглядит иначе:

квартира в Одессе → продажа → подтверждённый капитал → недвижимость в другой стране.

Поэтому ещё до задатка имеет смысл проверить не только документы на квартиру, но и будущий маршрут денег.

 

5. Что желательно выяснить до сделки

Я рекомендую собственнику заранее ответить на несколько вопросов:

1. В какой стране после продажи будут использоваться деньги?
2. Планируется покупка недвижимости или другое использование капитала?
3. В какой валюте понадобятся средства?
4. Как именно будет происходить расчёт по украинской сделке?
5. Какие документы останутся после каждого этапа движения денег?
6. Какие требования к происхождению средств предъявляет иностранный банк?
7. Нужны ли переводы или дополнительное оформление украинских документов?

Чем раньше известны ответы, тем меньше вероятность обнаружить проблему уже после продажи.

 

Продажа должна строиться от задачи собственника

Если продажа квартиры — часть более крупной финансовой задачи

Именно поэтому в STANDARD мы рассматриваем продажу квартиры не как отдельную операцию, которая заканчивается подписанием договора купли-продажи. Сначала важно понять задачу собственника: зачем продаётся недвижимость, в какой срок нужны средства и что должно произойти с капиталом после сделки. Если деньги планируется использовать для покупки недвижимости за границей, этот сценарий учитывается ещё на этапе подготовки продажи. Далее мы анализируем объект и рынок, определяем стратегию и цену, организуем продвижение, переговоры и сопровождаем сделку — так, чтобы весь процесс был выстроен вокруг конечной цели собственника.

Подробнее о том, как STANDARD организует продажу недвижимости в Одессе, — Продать недвижимость с STANDARD

 

Недавно я проводила для риелторов STANDARD обучение именно по вопросам легализации и дальнейшего перемещения средств после сделок с недвижимостью.

И здесь для меня есть один принципиальный вывод.

Правильно проведённая сделка — это не только переход права собственности от продавца к покупателю.

Если собственник продаёт квартиру потому, что хочет купить недвижимость за границей, результат для него наступает тогда, когда стоимость украинского актива превратилась в документально подтверждённый капитал, который можно использовать для следующей задачи.

Поэтому в STANDARD до продажи мы стараемся понять не только:

«За сколько и в какой срок необходимо продать квартиру?»

Но и:

«Что должно произойти с деньгами после сделки?»

И уже исходя из всей задачи собственника выстраивается дальнейший процесс.

Если вы живёте за границей и планируете продать квартиру в Одессе, лучше обсудить этот маршрут до начала продажи, а не после того, как покупатель уже найден.

 

Материал носит информационный характер. Банковские, валютные и таможенные правила, а также требования иностранных банков могут изменяться. Перед конкретной сделкой необходимо проверить актуальные условия в банках, у нотариуса и соответствующих государственных органов.

 

Лариса Возничка,  АН STANDARD

 

2026.08.17