Плануєте продати квартиру в Одесі та використати гроші для придбання нерухомості за кордоном? Як заздалегідь підготувати угоду, документи та підтвердження походження коштів.

Продати квартиру в Одесі та придбати нерухомість за кордоном: як підготувати кошти

Коли власник каже: «Хочу продати квартиру», одне з перших питань, яке я задаю, — що ви плануєте робити з грошима після продажу?

Особливо це важливо, якщо людина вже живе за кордоном і після продажу квартири в Одесі збирається купити там будинок або квартиру.

У такій ситуації завдання ширше:

продати квартиру → отримати гроші з дотриманням усіх документальних вимог → підтвердити походження капіталу → використати його для наступної покупки.

І цей маршрут бажано продумати ще до укладення угоди, а не після отримання грошей.

 

1. Спочатку визначте кінцеву мету продажу
Уявімо таку ситуацію.

Власник мешкає в Німеччині. В Одесі у нього залишилася квартира вартістю 150 000 доларів. Він хоче її продати, а отримані кошти використати як частину оплати за нерухомість у Німеччині.

Тоді важлива не лише ціна продажу.

Перед укладенням угоди необхідно з’ясувати:

• де власник планує використовувати гроші;
• в якій валюті вони знадобляться;
• яким чином вони будуть отримані після продажу;
• які документи підтверджуватимуть походження коштів;
• які вимоги висуває банк або інша сторона в країні майбутньої купівлі.

Саме тому дві угоди з продажу однакових квартир можуть вимагати різної підготовки.

 

2. Гроші повинні мати зрозумілу документальну історію
Якщо капітал після продажу нерухомості буде використовуватися за кордоном, власнику важливо зберегти безперервний ланцюжок документів.

У матеріалах нашого внутрішнього навчання ми формулюємо її так:

договір купівлі-продажу → надходження грошей на банківський рахунок → за необхідності валютно-обмінна операція → отримання необхідних банківських документів → подальше переміщення або використання коштів.

Сам договір купівлі-продажу є важливим, але іноземному банку може знадобитися більше документів для підтвердження походження капіталу.

Наприклад, банківські виписки, документи про обмін валюти, підтвердження зняття коштів, документи про сплачені податки та їх переказ. Конкретний перелік необхідно заздалегідь уточнювати у банку в країні призначення.

 

3. Якщо планується вивезення готівки за кордон
Окрема ситуація — коли власник планує фізично вивезти частину отриманих коштів з України.

Згідно з чинними правилами, фізична особа може вивезти готівкову валюту на суму до 10 000 євро в еквіваленті без письмового декларування.

При сумі €10 000 і більше потрібне письмове декларування. Для резидента України при вивезенні суми, що перевищує встановлений поріг, також необхідні передбачені правилами документи, що підтверджують зняття готівки з власного банківського рахунку; якщо проводилася валютно-обмінна операція — зберігаються відповідні документи. Документи про зняття коштів для цієї мети дійсні протягом 90 календарних днів.

При цьому законодавство не встановлює максимальну суму готівкових валютних цінностей, яку фізична особа в принципі може вивезти: питання полягає у дотриманні процедури та документальному підтвердженні.

Є важлива деталь: якщо кошти з рахунку власника зняв представник за довіреністю, це саме по собі не дає представнику права вивезти за кордон власні кошти власника рахунку понад встановлений поріг.

 

 

 

4. Продати квартиру недостатньо — гроші мають вирішити наступне завдання
Саме тут власники іноді припускаються помилки.

Уся підготовка зосереджена на квартирі:

ціна → реклама → покупець → торг → завдаток → угода.

Але якщо власник мешкає за кордоном, угода для нього може бути лише серединою процесу.

Справжнє завдання виглядає інакше:

квартира в Одесі → продаж → підтверджений капітал → нерухомість в іншій країні.

Тому ще до внесення завдатку має сенс перевірити не тільки документи на квартиру, а й майбутній маршрут грошей.

 

5. Що бажано з’ясувати до укладення угоди
Я рекомендую власнику заздалегідь відповісти на кілька запитань:

1. У якій країні після продажу будуть використовуватися кошти?
2. Чи планується купівля нерухомості або інше використання капіталу?
3. У якій валюті знадобляться кошти?
4. Як саме відбуватиметься розрахунок за українською угодою?
5. Які документи залишаться після кожного етапу руху коштів?
6. Які вимоги до походження коштів висуває іноземний банк?
7. Чи потрібні перекази або додаткове оформлення українських документів?

Чим раніше відомі відповіді, тим менша ймовірність виявити проблему вже після продажу.

 

Продаж має виходити з цілей власника
Якщо продаж квартири — частина більш масштабної фінансової мети

Саме тому в STANDARD ми розглядаємо продаж квартири не як окрему операцію, яка завершується підписанням договору купівлі-продажу. Спочатку важливо зрозуміти мету власника: з якою метою продається нерухомість, у який термін потрібні кошти та що має статися з капіталом після угоди. Якщо гроші планується використати для купівлі нерухомості за кордоном, цей сценарій враховується ще на етапі підготовки до продажу. Далі ми аналізуємо об’єкт і ринок, визначаємо стратегію та ціну, організовуємо просування, переговори та супроводжуємо угоду — так, щоб весь процес був побудований навколо кінцевої мети власника.

Детальніше про те, як STANDARD організовує продаж нерухомості в Одесі, — Продати нерухомість із STANDARD

 

Нещодавно я проводила для ріелторів STANDARD тренінг саме з питань легалізації та подальшого переміщення коштів після угод з нерухомістю.

І тут для мене є один принциповий висновок.

Правильно проведена угода — це не лише перехід права власності від продавця до покупця.

Якщо власник продає квартиру тому, що хоче придбати нерухомість за кордоном, результат для нього настає тоді, коли вартість українського активу перетворилася на документально підтверджений капітал, який можна використовувати для наступного завдання.

Тому в STANDARD перед продажем ми намагаємося зрозуміти не тільки:

«За скільки і в який термін необхідно продати квартиру?»

А й:

«Що має статися з грошима після угоди?»

І вже виходячи з усього завдання власника вибудовується подальший процес.

Якщо ви живете за кордоном і плануєте продати квартиру в Одесі, краще обговорити цей маршрут до початку продажу, а не після того, як покупець уже знайдений.

 

Матеріал має інформаційний характер. Банківські, валютні та митні правила, а також вимоги іноземних банків можуть змінюватися. Перед конкретною угодою необхідно перевірити актуальні умови в банках, у нотаріуса та відповідних державних органах.

 

Лариса Вознічка,  АН STANDARD

2026.08.17