Кто и сколько платит налог на недвижимость в Украине в 2026 году. Льготы 60, 120 и 180 м², ставки в Одессе для квартир, домов и коммерческой недвижимости, правила для физических и юридических лиц.

Налог на недвижимость в Украине в 2026 году: кто, за что и сколько платит

Квартира, дом, офис, магазин, склад или другое коммерческое помещение могут создавать налоговое обязательство уже самим фактом владения недвижимостью. Причём правила для жилой и нежилой недвижимости отличаются, а для физических и юридических лиц различается ещё и порядок расчёта и уплаты.

Разбираемся, кто платит налог на недвижимость в Украине, какие площади освобождены от налога и сколько платят собственники недвижимости в Одессе в 2026 году.

1. Кто платит налог на недвижимость

Плательщиками являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые владеют жилой или нежилой недвижимостью. Объектом налогообложения является объект недвижимости или принадлежащая собственнику доля.

Если недвижимость находится в долевой собственности, каждый собственник платит за свою долю. При совместной собственности без выделения долей плательщиком является один из собственников, определённый по соглашению сторон.

Важно: налог на недвижимость не является налогом при покупке или продаже объекта. Это ежегодный налог собственника.

2. Жилая недвижимость: какие метры не облагаются налогом

Для физического лица налоговая база уменьшается на:

• 60 м² — если в собственности квартира или несколько квартир;

• 120 м² — если один или несколько жилых домов;

• 180 м² — если одновременно есть недвижимость разных типов: например, квартира и дом.

Льгота применяется один раз за календарный год ко всей соответствующей недвижимости собственника, а не отдельно к каждому объекту.

Например, у собственника одна квартира площадью 100 м². Налогооблагаемая площадь составляет:

100 − 60 = 40 м².

Если у человека квартира 95 м² и дом 80 м², общая площадь — 175 м². Поскольку одновременно принадлежат разные типы жилой недвижимости, применяется льготная площадь 180 м² и при прочих равных налог не возникает.

Но есть исключение: льготы для физических лиц не применяются, в частности, если объект используется собственником для получения дохода — например, сдаётся в аренду, лизинг или используется в предпринимательской деятельности.

3. Квартиры более 300 м² и дома более 500 м²

Для крупной жилой недвижимости существует дополнительный платёж.

Если площадь отдельной квартиры превышает 300 м², а жилого дома — 500 м², рассчитанный налог увеличивается ещё на 25 000 грн в год за каждый такой объект или его долю. Это правило распространяется как на физических, так и на юридических лиц.

4. Коммерческая и другая нежилая недвижимость

Офисы, торговые помещения, гаражи, склады и другие объекты нежилого фонда также являются объектами налогообложения.

И здесь есть принципиальное отличие от жилья: федеральной льготы «60/120/180 м²» для обычной нежилой недвижимости нет.

Поэтому при покупке коммерческого помещения важно смотреть не только на цену объекта и потенциальную доходность, но и на будущие расходы собственника.

Базой является общая площадь объекта, а ставка определяется местным советом по месту нахождения недвижимости. Максимально Налоговый кодекс разрешает устанавливать ставку до 1,5% минимальной заработной платы на 1 января соответствующего года за 1 м².

При этом НКУ содержит отдельные исключения для определённых видов объектов и условий их использования. Например, при соблюдении установленных законом требований отдельные промышленные и складские здания могут не быть объектом налогообложения. Но сдача даже части промышленного объекта в аренду может лишить собственника соответствующего освобождения по всему объекту.

Поэтому для склада, производственного здания или другого специализированного объекта налог лучше проверять не только по площади, но и по классификации здания, КВЭД собственника и фактическому способу использования.

5. Сколько платят в Одессе в 2026 году

Налог на недвижимость является местным, поэтому единой ставки для всей Украины нет.

Для физических лиц в 2026 году налоговая рассчитывает обязательство за 2025 год. Поэтому используется минимальная заработная плата и ставки, действовавшие для соответствующего налогового периода.

По приведённым Одесским городским советом ставкам для Одессы налог за 2025 год составляет:

жилая недвижимость — 8 грн за 1 м² налогооблагаемой площади;
нежилая недвижимость — 80 грн за 1 м² для физических лиц.

Например, единственная квартира площадью 100 м²:

100 − 60 = 40 м²
40 × 8 = 320 грн в год.

Для юридических лиц механизм другой: они рассчитывают налог за текущий год самостоятельно. Минимальная зарплата на 1 января 2026 года составляет 8 647 грн, поэтому при одесской ставке 1% для соответствующей нежилой недвижимости это составляет 86,47 грн за 1 м² в год. Максимально допустимая НКУ ставка в 2026 году — 129,71 грн/м².

Конкретную ставку всегда необходимо проверять по типу объекта и решению местного совета.

6. Физлицо и юрлицо платят по-разному

Физическому лицу налог рассчитывает ДПС. В 2026 году собственник получает расчёт за недвижимость, которой владел в 2025 году. После получения налогового уведомления-решения налог необходимо уплатить в течение 60 дней.

Юридическое лицо рассчитывает налог самостоятельно, подаёт декларацию и уплачивает обязательства авансовыми взносами ежеквартально. Поэтому при приобретении коммерческой недвижимости на компанию будущий налог на объект желательно включать в финансовую модель ещё до сделки.

7. Что происходит с налогом при продаже объекта

Если право собственности переходит к другому владельцу в течение года, налог распределяется между старым и новым собственниками.

Предыдущий собственник платит за период с 1 января до начала месяца, в котором прекратилось его право собственности. Новый собственник — начиная с месяца приобретения права собственности.

Поэтому дата сделки с коммерческой недвижимостью влияет не только на расчёты между продавцом и покупателем, но и на годовое налоговое обязательство по объекту.

8. Недвижимость на территориях боевых действий и повреждённые объекты

Для недвижимости на территориях активных боевых действий или временно оккупированных территориях, а также для уничтоженных или повреждённых вследствие военных действий объектов Налоговым кодексом предусмотрены специальные правила неначисления налога за определённые периоды.

Здесь нельзя применять общее правило автоматически: необходимо проверять период, территорию, статус объекта и сведения в соответствующих государственных реестрах.

9. Что проверить собственнику

Если вы получили налоговое уведомление, проверьте:

1. площадь объекта;

2. вашу долю собственности;

3. тип недвижимости — жилая или нежилая;

4. период владения;

5. применённую ставку;

6. право на льготу или освобождение.

Если данные отличаются от фактических, собственник вправе обратиться в ДПС для сверки и перерасчёта. ДПС также предоставляет официальный онлайн-калькулятор, который учитывает тип недвижимости, площадь, долю и период владения.

 

 

Частые вопросы о налоге на недвижимость

Если у меня несколько квартир, 60 м² вычитаются из площади каждой?

Нет. Льгота в 60 м² предоставляется не на каждую квартиру, а один раз на общую площадь всех квартир, принадлежащих физическому лицу.

Например, у собственника две квартиры — 50 и 70 м². Общая площадь составляет 120 м²:

120 − 60 = 60 м² налогооблагаемой площади.

Аналогичный принцип действует для домов: 120 м² вычитаются из общей площади всех домов собственника. Если одновременно есть квартиры и жилые дома, применяется льгота 180 м². Льгота предоставляется один раз за налоговый год.

Нужно ли платить налог на квартиру, если я сдаю её в аренду?

Здесь есть важный нюанс. Если физическое лицо использует жилую недвижимость для получения дохода — например, сдаёт её в аренду, лизинг или использует в предпринимательской деятельности, льгота по площади на такой объект не применяется.

Причём ДПС отдельно разъясняет ситуацию, когда квартира сдавалась в аренду только несколько месяцев в году: право на льготу по этому объекту за соответствующий период также необходимо оценивать с учётом фактического использования недвижимости.

Сам налог на недвижимость при этом не следует путать с налогообложением дохода от аренды — это два разных налоговых обязательства.

Есть ли необлагаемые квадратные метры для офиса, магазина или другого коммерческого помещения?

Общей льготы по принципу 60/120/180 м², которая действует для жилой недвижимости физических лиц, для обычного коммерческого помещения нет.

Поэтому офис площадью 50 м² не становится автоматически «необлагаемым» только потому, что его площадь небольшая.

Однако для отдельных категорий нежилой недвижимости Налоговый кодекс и решения местных советов предусматривают специальные исключения. Поэтому для склада, производственного здания, гаража или другого специализированного объекта необходимо проверять его классификацию, собственника и фактическое использование.

Что делать, если налоговая не прислала уведомление или начислила неправильную сумму?

Отсутствие налогового уведомления само по себе не означает, что налогового обязательства нет.

Если собственник считает, что налог рассчитан неправильно — например, указана неверная площадь, доля, период владения или налог начислен на уже проданный объект, — можно обратиться в ДПС для сверки данных.

Проверить следует сведения об объектах недвижимости, их площади и долях, праве на льготу, применённой ставке и начисленной сумме. Если обнаружено расхождение, на основании подтверждающих документов налоговая проводит перерасчёт.

 

 

Планируете купить или продать жилую либо коммерческую недвижимость в Одессе? До сделки важно понимать не только цену объекта, но и расходы, которые возникают после приобретения. Напишите в Telegram-чат STANDARD — разберём объект, условия сделки и при необходимости подключим профильного налогового специалиста.

Налоговые правила и местные ставки могут изменяться. Перед крупной сделкой рекомендуем проверять расчёт для конкретного собственника и объекта.

2026.08.21