Хто і скільки сплачує податок на нерухомість в Україні у 2026 році. Пільги на площі 60, 120 та 180 м², ставки в Одесі для квартир, будинків та комерційної нерухомості, правила для фізичних та юридичних осіб.

Податок на нерухомість в Україні у 2026 році: хто, за що і скільки сплачує
Квартира, будинок, офіс, магазин, склад або інше комерційне приміщення можуть створювати податкове зобов’язання вже самим фактом володіння нерухомістю. Причому правила для житлової та нежитлової нерухомості відрізняються, а для фізичних та юридичних осіб різниться ще й порядок розрахунку та сплати.

Розбираємося, хто сплачує податок на нерухомість в Україні, які площі звільнені від податку та скільки сплачують власники нерухомості в Одесі у 2026 році.

1. Хто сплачує податок на нерухомість
Платниками є фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які володіють житловою або нежитловою нерухомістю. Об’єктом оподаткування є об’єкт нерухомості або частка, що належить власнику.

Якщо нерухомість перебуває у спільній власності, кожен власник сплачує податок за свою частку. У разі спільної власності без виділення часток платником є один із власників, визначений за згодою сторін.

Важливо: податок на нерухомість не є податком при купівлі або продажу об’єкта. Це щорічний податок власника.

2. Житлова нерухомість: які площі не оподатковуються
Для фізичної особи податкова база зменшується на:

• 60 м² — якщо у власності є квартира або кілька квартир;
• 120 м² — якщо є один або кілька житлових будинків;
• 180 м² — якщо одночасно є нерухомість різних типів: наприклад, квартира та будинок.

Пільга застосовується один раз на календарний рік до всієї відповідної нерухомості власника, а не окремо до кожного об’єкта.

Наприклад, у власника є одна квартира площею 100 м². Оподатковувана площа становить:

100 − 60 = 40 м².

Якщо у людини є квартира площею 95 м² і будинок площею 80 м², загальна площа становить 175 м². Оскільки одночасно належать різні типи житлової нерухомості, застосовується пільгова площа 180 м², і за інших рівних умов податок не нараховується.

Але є виняток: пільги для фізичних осіб не застосовуються, зокрема, якщо об’єкт використовується власником для отримання доходу — наприклад, здається в оренду, лізинг або використовується у підприємницькій діяльності.

3. Квартири площею понад 300 м² та будинки площею понад 500 м²
Для великих об’єктів житлової нерухомості передбачено додатковий платіж.

Якщо площа окремої квартири перевищує 300 м², а житлового будинку — 500 м², розрахований податок збільшується ще на 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт або його частку. Це правило поширюється як на фізичних, так і на юридичних осіб.

4. Комерційна та інша нежитлова нерухомість
Офіси, торгові приміщення, гаражі, склади та інші об’єкти нежитлового фонду також підлягають оподаткуванню.

І тут є принципова відмінність від житла: федеральної пільги «60/120/180 м²» для звичайної нежитлової нерухомості немає.

Тому під час купівлі комерційного приміщення важливо зважати не лише на ціну об’єкта та потенційну прибутковість, а й на майбутні витрати власника.

Базою є загальна площа об’єкта, а ставка визначається місцевою радою за місцем розташування нерухомості. Максимально Податковий кодекс дозволяє встановлювати ставку до 1,5 % мінімальної заробітної плати станом на 1 січня відповідного року за 1 м².

При цьому ПКУ містить окремі винятки для певних видів об’єктів та умов їх використання. Наприклад, за умови дотримання встановлених законом вимог окремі промислові та складські будівлі можуть не бути об’єктом оподаткування. Однак здача в оренду навіть частини промислового об’єкта може позбавити власника відповідного звільнення щодо всього об’єкта.

Тому для складу, виробничої будівлі чи іншого спеціалізованого об’єкта податок краще перевіряти не лише за площею, а й за класифікацією будівлі, КВЕД власника та фактичним способом використання.

5. Скільки платять в Одесі у 2026 році
Податок на нерухомість є місцевим, тому єдиної ставки для всієї України немає.

Для фізичних осіб у 2026 році податкова служба розраховує зобов’язання за 2025 рік. Тому використовуються мінімальна заробітна плата та ставки, що діяли у відповідному податковому періоді.

За ставками, встановленими Одеською міською радою для Одеси, податок за 2025 рік становить:

житлова нерухомість — 8 грн за 1 м² оподатковуваної площі;
нежитлова нерухомість — 80 грн за 1 м² для фізичних осіб.

Наприклад, єдина квартира площею 100 м²:

100 − 60 = 40 м²
40 × 8 = 320 грн на рік.

Для юридичних осіб механізм інший: вони розраховують податок за поточний рік самостійно. Мінімальна зарплата станом на 1 січня 2026 року становить 8 647 грн, тому за одеською ставкою 1% для відповідної нежитлової нерухомості це становить 86,47 грн за 1 м² на рік. Максимально допустима ставка згідно з ПКУ у 2026 році — 129,71 грн/м².

Конкретну ставку завжди необхідно перевіряти залежно від типу об’єкта та рішення місцевої ради.

6. Фізичні та юридичні особи сплачують по-різному
Для фізичної особи податок розраховує ДПС. У 2026 році власник отримує розрахунок за нерухомість, якою володів у 2025 році. Після отримання податкового повідомлення-рішення податок необхідно сплатити протягом 60 днів.

Юридична особа розраховує податок самостійно, подає декларацію та сплачує зобов’язання авансовими внесками щокварталу. Тому під час придбання комерційної нерухомості на компанію майбутній податок на об’єкт бажано включати у фінансову модель ще до укладення угоди.

7. Що відбувається з податком під час продажу об’єкта
Якщо право власності переходить до іншого власника протягом року, податок розподіляється між старим і новим власниками.

Попередній власник сплачує за період з 1 січня до початку місяця, в якому припинилося його право власності. Новий власник — починаючи з місяця набуття права власності.

Тому дата угоди з комерційною нерухомістю впливає не тільки на розрахунки між продавцем і покупцем, а й на річне податкове зобов’язання щодо об’єкта.

8. Нерухомість на територіях бойових дій та пошкоджені об’єкти
Для нерухомості на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях, а також для об’єктів, знищених або пошкоджених внаслідок військових дій, Податковим кодексом передбачено спеціальні правила щодо ненарахування податку за певні періоди.

Тут не можна автоматично застосовувати загальне правило: необхідно перевіряти період, територію, статус об’єкта та відомості у відповідних державних реєстрах.

9. Що слід перевірити власнику
Якщо ви отримали податкове повідомлення, перевірте:

1. площу об’єкта;
2. вашу частку власності;
3. тип нерухомості — житлова чи нежитлова;
4. період володіння;
5. застосовану ставку;
6. право на пільгу або звільнення.

Якщо дані відрізняються від фактичних, власник має право звернутися до ДПС для звірки та перерахунку. ДПС також надає офіційний онлайн-калькулятор, який враховує тип нерухомості, площу, частку та період володіння.

 

 

Поширені запитання щодо податку на нерухомість

Якщо у мене кілька квартир, чи віднімаються 60 м² від площі кожної з них?

Ні. Пільга у розмірі 60 м² надається не на кожну квартиру, а один раз на загальну площу всіх квартир, що належать фізичній особі.

Наприклад, у власника є дві квартири — 50 і 70 м². Загальна площа становить 120 м²:

120 − 60 = 60 м² оподатковуваної площі.

Аналогічний принцип діє для будинків: 120 м² віднімаються від загальної площі всіх будинків власника. Якщо одночасно є квартири та житлові будинки, застосовується пільга 180 м². Пільга надається один раз за податковий рік.

Чи потрібно сплачувати податок на квартиру, якщо я здаю її в оренду?

Тут є важливий нюанс. Якщо фізична особа використовує житлову нерухомість для отримання доходу — наприклад, здає її в оренду, лізинг або використовує у підприємницькій діяльності, пільга щодо площі на такий об’єкт не застосовується.

Причому ДПС окремо роз’яснює ситуацію, коли квартира здавалася в оренду лише кілька місяців на рік: право на пільгу щодо цього об’єкта за відповідний період також необхідно оцінювати з урахуванням фактичного використання нерухомості.

Сам податок на нерухомість при цьому не слід плутати з оподаткуванням доходу від оренди — це два різних податкових зобов’язання.

Чи існують неоподатковувані квадратні метри для офісу, магазину чи іншого комерційного приміщення?

Загальної пільги за принципом 60/120/180 м², яка діє для житлової нерухомості фізичних осіб, для звичайного комерційного приміщення не існує.

Тому офіс площею 50 м² не стає автоматично «неоподатковуваним» лише тому, що його площа невелика.

Однак для окремих категорій нежитлової нерухомості Податковий кодекс та рішення місцевих рад передбачають спеціальні винятки. Тому для складу, виробничої будівлі, гаража чи іншого спеціалізованого об’єкта необхідно перевіряти його класифікацію, власника та фактичне використання.

Що робити, якщо податкова не надіслала повідомлення або нарахувала неправильну суму?

Відсутність податкового повідомлення сама по собі не означає, що податкового зобов’язання немає.

Якщо власник вважає, що податок розраховано неправильно — наприклад, вказано неправильну площу, частку, період володіння або податок нараховано на об’єкт, який уже продано, — можна звернутися до ДПС для звірки даних.

Слід перевірити відомості про об’єкти нерухомості, їхню площу та частки, право на пільгу, застосовану ставку та нараховану суму. Якщо виявлено розбіжність, на підставі підтверджуючих документів податкова служба проводить перерахунок.

 

 

 

Плануєте купити або продати житлову чи комерційну нерухомість в Одесі? Перед укладенням угоди важливо розуміти не лише ціну об’єкта, а й витрати, які виникають після придбання. Напишіть у Telegram-чат STANDARD — ми проаналізуємо об’єкт, умови угоди та, за потреби, залучимо профільного податкового фахівця.

Податкові правила та місцеві ставки можуть змінюватися. Перед укладенням великої угоди рекомендуємо перевіряти розрахунок для конкретного власника та об’єкта.

2026.08.21