Земля есть и есть не просит — но всегда ли её выгодно держать? Ирина Мелашич объясняет, когда собственнику стоит пересмотреть стоимость, ликвидность и коммерческий потенциал земельного участка.

Земля есть и есть не просит: почему я всё равно советую пересматривать такой актив

Есть фраза, которую я часто слышу от собственников земли: «Пусть лежит. Земля есть не просит».

И в определённом смысле это правда. Если участок не требует значительных расходов, нет кредита и срочной необходимости в деньгах, кажется, что можно вообще ничего не делать.

Я бы только не путала отсутствие расходов с эффективным владением активом.

Если у вас есть земля в Одессе или Одесской области, которую вы когда-то купили, получили в наследство или держите «на будущее», я советую хотя бы периодически задавать себе один вопрос: если бы сегодня у меня вместо этого участка были деньги, я снова вложила бы их именно в эту землю?

Если ответ уже не очевиден — актив стоит пересмотреть.

 

1. Земля может не дешеветь — и всё равно терять для вас смысл

Собственники часто оценивают участок очень просто: купил за одну сумму, сейчас он вроде стоит дороже — значит, инвестиция хорошая.

Но я смотрю шире.

Важно не только, сколько стоит земельный участок сегодня, но и:

1. есть ли на него реальный спрос;
2. кто потенциальный покупатель;
3. для какого бизнеса или проекта подходит земля;
4. сколько времени потребуется на продажу;
5. какие вложения нужны, чтобы раскрыть её потенциал;
6. что мог бы зарабатывать тот же капитал в другом активе.

Участок может расти в номинальной цене и при этом оставаться слабым активом: например, если круг покупателей очень узкий или реализация занимает годы.

 

2. Я бы не продавала землю только потому, что ею давно не пользуются

Сам факт, что участок стоит без дела, для меня ещё не причина его продавать.

Иногда правильное решение — действительно оставить землю.

Например, если развивается локация, появляются новые дороги, коммерческие объекты, жилые массивы или инфраструктура и это способно изменить сценарий использования территории.

Но тогда я хочу понимать, зачем именно мы продолжаем держать этот актив.

«Пусть лежит» — не стратегия.

«Держу ещё несколько лет, потому что вижу такие-то факторы роста и понимаю возможного будущего покупателя» — уже стратегия.

 

3. Иногда участок за несколько лет становится совсем другим продуктом

Коммерческий потенциал земли меняется вместе с окружением.

Появилась новая развязка. Изменился транспортный поток. Рядом начал формироваться складской кластер. Пришёл крупный ритейл. Активно застраивается жилой массив.

И участок, который несколько лет назад рассматривался только под один сценарий, сегодня может быть интересен совершенно другому бизнесу.

Бывает и наоборот.

Собственник продолжает мысленно оценивать землю по перспективам пятилетней давности, а рынок уже ушёл в другую сторону.

Поэтому анализ земельного участка имеет смысл обновлять даже тогда, когда вы пока вообще не собираетесь его продавать.

 

4. Что я советую периодически проверять

Для непрофильного земельного актива я бы раз в определённый период делала небольшую ревизию:

Рынок. Что произошло с ценами не в объявлениях, а с реальным спросом?

Окружение. Что появилось или исчезло вокруг участка?

Бизнес-сценарии. Для кого эта земля сегодня может представлять интерес?

Ликвидность. Сколько потенциальных покупателей существует для такого продукта?

Документы и ограничения. Соответствует ли юридическая конфигурация наиболее перспективному использованию?

Альтернатива капиталу. Есть ли сегодня актив, который лучше соответствует вашим финансовым задачам?

После такого анализа решение может быть любым: оставить, подготовить к будущей реализации, изменить продукт или продать.

И для меня хороший результат консультации — вовсе не обязательно рекомендация продавать.

Иногда я прямо говорю собственнику: «Я бы сейчас эту землю не продавала».

 

Земля должна оставаться активом, а не просто собственностью

Особенно часто эта ситуация встречается у предпринимателей.

Основной бизнес развивается, появляются новые задачи и инвестиции, а участок, приобретённый много лет назад, продолжает лежать где-то на балансе личного капитала.

Не мешает. Денег не просит. Поэтому внимания ему тоже не достаётся.

Но капитал всё это время остаётся связанным.

Поэтому я советую смотреть на землю не с позиции «мешает она мне или нет», а с позиции: «Какую функцию этот актив выполняет в моём капитале сегодня?»

Если ответ есть — возможно, ничего менять не нужно.

Если ответа нет — участок как минимум заслуживает повторного анализа.

 

Если у вас есть земля, которой вы давно не занимались

Не обязательно начинать с решения «продавать или не продавать».

Можно сначала посмотреть, что это за актив сегодня: кому он потенциально нужен, какие сценарии использования появились, насколько он ликвиден и имеет ли смысл продолжать держать в нём капитал.

Я — Ирина Мелашич, эксперт STANDARD по коммерческой земле. Моя задача не просто найти участок или выставить его на продажу, а понять, что с этой землёй рационально делать как с активом.

Для владельцев коммерческой недвижимости и земли мы также собрали материалы STANDARD о стоимости, ликвидности, продаже и реальном спросе предпринимателей и инвесторов: материалы STANDARD Business для собственников.

Для конкретного участка можно написать Ирине Мелашич.

 

#STБИЗ #STИнвестор

2026.09.04