- Собственникам недвижимости
- Покупателям и Арендаторам
- Обзор жилых комплексов. АКЦИИ
- Новости АН Стандарт
- Мнение эксперта
- Юридические тонкости
- Ваш уютный дом
- Ах, Одесса…
- Зарубежная недвижимость и Путешествия
- Школа риэлтора
- Отзывы, Кейсы
- Словарь терминов в Недвижимости
- Продажа готового бизнеса
Узнайте, что влияет на цену коммерческой недвижимости в Одессе, как думают покупатели и инвесторы, и как продать свое помещение выгодно.
Что определяет цену коммерческой недвижимости?
Собственники коммерческих помещений в Одессе часто сталкиваются с вопросом: "Сколько реально стоит мой объект?". И главный страх — продешевить или, наоборот, завысить цену и потерять время.
Важно понимать, что цена и ценность — не одно и то же. Одно и то же помещение оценивается покупателями по-разному, в зависимости от того, кто его покупает и с какой целью.
Основные типы покупателей
Коммерческие объекты покупают в основном двух случаях:
- Для собственного бизнеса (офис, кафе, бутик, клиника и т. д.), будут сами работать в этом помещении.
- Как инвестицию для сдачи в аренду.
Каждая группа оценивает помещение по-разному.
1. Если покупатель ищет помещение для бизнеса
Здесь цена напрямую зависит от ценности, которую видит в объекте предприниматель. В помещении должны присутствовать параметры, которые необходимы и ценны именно этому бизнесу/бизнесмену. За них он готов будет заплатить больше.
За что бизнес готов заплатить больше, чем инвестор?
- Локация. Чем ближе к клиентам, тем лучше. Центр города, проходимые улицы, бизнес-кластеры, наличие парковки – все это повышает цену.
- Формат помещения. Если объект уже подготовлен под определенный вид деятельности (например, оборудована кухня для кафе или установлены витринные окна для бутика), его ценность возрастает.
- Состояние и готовность к работе. Чем меньше вложений в ремонт и адаптацию, тем выше цена. Например, офис с качественной отделкой и мебелью продается быстрее, чем пустое пространство с голыми стенами (не каждый бизнесмен хочет заморачиваться с ремонтом).
- Парковка и доступность. Для медицинских центров, салонов красоты и офисов критично наличие удобных подъездных путей.
- Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Высокие затраты на содержание могут отпугнуть покупателей.
Пример: если офисное помещение в хорошем районе уже оборудовано мебелью и IT-инфраструктурой, бизнесу будет выгоднее купить его по более высокой цене, чем вкладываться в ремонт и обустройство с нуля. К слову, сейчас мы работаем с несколькими запросами на опкупку офисных помещений, в том числе рассматривают варианты для собственного использования >> ЗАЯВКИ НА ПОКУПКУ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.
2. Если покупатель — инвестор (доходная недвижимость)
Здесь все иначе. Инвестор смотрит не на "красоту", а на цифры.
Что его интересует?
- Рентабельность вложений. Он анализирует, сколько можно заработать на аренде и за какой срок окупится покупка.
- Стабильность дохода. Если помещение уже сдано в аренду на долгий срок с хорошим арендатором, цена вырастает.
- Ликвидность. Насколько легко можно будет продать этот объект в будущем? Есть ли спрос на аренду в этом районе? Есть ли возможность реноваций и увеличения таким образом арендной ставки и ликвидности?
Пример расчета:
- Цена помещения: $300 000
- Средняя арендная ставка: $10/м²
- Площадь: 200 м²
- Ежемесячный доход: 200 × $10 = $2 000
- Годовой доход: $24 000
- Окупаемость: 12,5 года (инвестор ищет окупаемость 10 лет, лучше - если меньше).
Как повысить стоимость помещения для инвестора?
✔️ Заключить долгосрочный договор аренды с надежным арендатором и на условиях окупаемости до 10 лет.
✔️ Провести небольшой ремонт для повышения арендной ставки.
✔️ Перепланировать пространство, чтобы сдать его частями разным арендаторам., тогда уменьшает срок окупаемости и увеличивается годовой доход.
Если инвестор видит, что после небольших вложений можно повысить доходность, он может купить объект даже по цене выше рыночной.
Как продать коммерческую недвижимость дороже?
1. Определите целевую аудиторию
Кому больше подойдет ваш объект – бизнесу или инвесторам? От этого зависит стратегия продажи.
2. Проведите подготовку
- Приведите в порядок документы (юридическая чистота – важный фактор ценообразования).
- Подготовьте помещение (ремонт, презентация).
- Соберите информацию по арендным ставкам и спросу в районе.
3. Реалистично оцените цену
Цена должна быть обоснованной – слишком высокая отпугнет покупателей, слишком низкая создаст сомнения.
Почему важно работать с профессиональным агентством?
Продавцы коммерческой недвижимости часто сталкиваются с тем, что:
- Объект зависает на рынке из-за завышенной цены.
- Покупатели сбивают цену, предлагая нереальные условия.
- Возникают сложности с документами и оформлением сделки.
Что делает агентство "Стандарт"?
Быстрая продажа без потери в цене. Мы анализируем рынок и выстраиваем стратегию, чтобы ваш объект не "завис" в продаже.
Минимум вовлеченности и рисков. Вы занимаетесь своими делами, а мы берем на себя поиск покупателя, показы, переговоры и юридическое сопровождение.
Прозрачность и контроль. Вы знаете, какие шаги предпринимаются для продажи, получаете отчеты и видите результаты.
Цена коммерческого помещения зависит не только от метража и локации, но и от того, как покупатель видит его ценность.
- Бизнес готов платить немногим больше за готовый офис, удобную локацию и функциональность.
- Инвесторы смотрят на окупаемость и ликвидность.
Если вы хотите продать коммерческую недвижимость в Одессе по максимальной цене и в короткие сроки – обратитесь в агентство Стандарт. У нас уже есть покупатели, возможно именно ваш коммерческий объект заинтересует их - ЗАЯВКИ НА ПОКУПКУ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ОДЕССЕ >>
Свяжитесь с нами для бесплатной оценки вашего объекта, чтобы принять взвешенное решение о продаже!
НАШ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ САЙТ С КОММЕРЧЕСКИМИ ОБЪЕКТАМИ >>
2025.02.02