Разбираем, что такое задаток и аванс, в чем их разница и какие риски есть у продавцов и покупателей при покупке недвижимости.

При покупке квартиры или дома в Украине часто встает вопрос: как правильно закрепить договоренности с продавцом? Использовать задаток, оформить аванс или подписать предварительный договор?  Разберемся, чем они отличаются, какие риски несет каждый вариант и какой из них выбрать.

В конце статьи — пошаговая инструкция, как правильно оформить задаток или аванс, чтобы избежать проблем.

---

Что такое задаток?

Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины, задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет будущих платежей. Он подтверждает серьезность намерений и служит гарантией выполнения договора.

Функции задатка:

- Платежная – засчитывается в стоимость недвижимости.
- Доказательная – подтверждает факт заключения сделки.
- Обеспечительная – стимулирует выполнение обязательств.

Важно!
Задаток оформляется только после подписания основного договора или одновременно с ним. Если договор купли-продажи еще не подписан, задаток оформлять нельзя – это противоречит закону. В этом случае оформляется аванс.

Если в документе не указано, что сумма является задатком, суд автоматически признает ее авансом.

---

Что такое аванс?

Аванс – это предоплата, которую покупатель передает продавцу, чтобы закрепить договоренность о покупке недвижимости. Но, в отличие от задатка, он не обеспечивает сделку и не накладывает штрафных санкций.

Функции аванса:

- Платежная – аванс засчитывается в счет будущей оплаты.
- Доказательная – фиксирует факт передачи денег.

Главное отличие от задатка:
Аванс всегда возвращается покупателю, если сделка сорвется, независимо от причин.

---

Ключевые отличия задатка и аванса

Критерий	Задаток	Аванс
Возвращается ли при срыве сделки?	Нет (если виноват покупатель), да в двойном размере (если виноват продавец)	Всегда возвращается
Гарантирует ли сделку?	Да	Нет
Когда оформляется?	Только после подписания основного договора	До подписания основного договора
Можно ли включить штрафные санкции?	Да	Нет

Вывод:
Задаток выгоден продавцу, потому что он гарантирует выполнение сделки.
Аванс выгоден покупателю, потому что он безрисковый.

---

Предварительный договор: зачем он нужен?

Лучший вариант для закрепления договоренностей — предварительный договор. Он юридически обязывает стороны в будущем подписать основной договор купли-продажи.

Согласно статье 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор должен содержать:
- Описание недвижимости.
- Сроки заключения основного договора.
- Условия оплаты.
- Ответственность за нарушение договора.

Предварительный договор vs. Договор о намерениях

Вид договора	Обязывает ли заключить сделку?	Последствия отказа
Предварительный договор	Да	Можно подать в суд, потребовать компенсацию или исполнения сделки
Договор о намерениях	Нет	Последствий отказа нет

Вывод:
Если хотите юридическую защиту — заключайте предварительный договор. Он дает больше гарантий, чем просто аванс.

---

Как оформить задаток или аванс правильно?

Если хотите оформить задаток:

- Подписывайте его только с основным договором купли-продажи.
- В тексте договора четко укажите, что это задаток, а не аванс.
- Пропишите условия возврата: если сделка сорвется по вине продавца – задаток возвращается в двойном размере.

Если оформляете аванс:

- Заключайте предварительный договор с прописанными условиями сделки.
- Уточните в документе, что передаваемая сумма – аванс, а не задаток.
- Пропишите порядок возврата аванса в случае срыва сделки.

Важно!
Задаток можно оформить только в письменной форме. Аванс может быть передан даже устно, но лучше зафиксировать его письменно.

---

Сколько передавать в качестве аванса или задатка?

- Аванс – до 3% от стоимости недвижимости, чтобы минимизировать риски.
- Задаток – 3-10%, но только при заключении основного договора.

Риски:
Если передадите слишком крупный задаток и сделка сорвется по вашей вине – деньги потеряете. Если договоритесь на аванс, у вас больше шансов вернуть свои средства.

---

 

1. Задаток – гарантия сделки, но если она сорвется по вине покупателя, деньги не вернут.
2. Аванс – безопасный вариант для покупателя, деньги всегда возвращаются.
3. Предварительный договор – лучший способ закрепить договоренности, но сам по себе он не является сделкой.

Что выбрать?
- Если хотите защитить себя как покупатель – оформляйте аванс + предварительный договор.
- Если хотите гарантию сделки как продавец – требуйте задаток в основном договоре.

---

Чек-лист: как безопасно внести предоплату при покупке недвижимости

- Определите, что вы передаете – задаток или аванс.
- Зафиксируйте в письменном договоре, какая сумма передается и на каких условиях.
- Проверьте, чтобы в документе не было двусмысленностей – иначе суд может признать задаток авансом.
- Не передавайте крупные суммы до подписания основного договора.
- Если сомневаетесь – оформляйте предварительный договор с прописанными обязательствами.

---

 Есть вопросы по покупке недвижимости в Одессе?
Свяжитесь с нами – мы подберем оптимальное решение под вашу ситуацию!

 

2025.02.13